第六章、 房地产产权理论

　　一、 名词解释

　　产权：由于物的存在及关于物的使用所引起的人们之间相互认可的行为准则。

　　【完全产权：对某一财产具有可以完全实施的排他性的使用及收益权、自由的转让权。】

　　土地所有权：土地所有权人享有对地表的使用和支配权，并享有对土地之上下空间的利用权，但该项权利应受法律法规的限制。

　　建筑物区分所有权：多个区分所有权人共同拥有一栋区分所有建筑物时，各区分所有权人对建筑物专有部分，所享有的专有部分所有权，与对建筑物共有部分所享有的共有部分持分权，以及因区分所有权人之间的共同关系而产生的成员权之总称。

　　不动产相邻关系：相邻的不动产所有人和利用人之间的权利义务关系。

　　【原则：有利生产和方便生活原则、团结合作和公平合理的原则】

　　用益物权：法律关系主体对他人所有物享有的以使用收益为内容的物权。

　　抵押权：债权人对于债务人或者第三人不转移占有而供作债权担保的财产，在债务人不按约定履行债务时，对该财产的变价款的优先受偿的权利。

　　二、 问答题梳理

　　1、 不同产权安排下房地产开发效益的变化。

　　分析：

　　① 横轴为土地上建筑物高度，纵轴为土地的边际损失或收益;

　　② 自变量：甲土地上建筑物的高度由0增加到Oc’;

　　③ 因变量：甲的边际收益由Oa递减为0，乙的边际损失由0增加到c’c;

　　④ 1)如果H甲>Oe’，乙的边际损失超过甲的边际收益

　　—→乙愿意补偿给甲等量收益，让甲放弃建筑物高度—→H甲=Oe’

　　2)如果H甲< p=''><>

　　—(政府允许)→甲愿意补偿给乙的损失而增加建筑物的高度—→H甲=Oe’

　　因此，在甲乙交易费用为零的前提下，无论对甲的建筑物权利做任何规定，H甲=Oe’，且社会净收益最大为Oae。

　　【拓展】交易费用(交易成本)：在交易过层中发生的，除成交价以外的费用。

　　科斯第一定理：当交易成本为零时，只要产权界定清楚，而无论如何界定，市场运行结果一定，达到帕累托最优。

　　科斯第二定理：最初的产权界定会影响资源配置的效率。

　　启示：由于存在交易成本，故初始产权的界定应在兼顾公平的同时最大限度降低交易成本。

　　2、 产权登记分为形式主义登记和实质主义登记，我国属于实质主义登记。

　　3、 用益物权的特性

　　① 用益物权是他物权

　　② 用益物权是限制物权

　　③ 用益物权是以利用物的使用价值为目的的他物权

　　④ 用益物权一般以实施对标的物的占有为实现条件